Chinese In North America(北美华人e网)

注册
发新话题 回复该主题

1#

十年时间,从投资小白到被CNN、路透社争相报道,他都经历了些什么?





01



我认识何林博士有两年半的时间了。


2017年初的时候,我刚刚创立了一个关于地产的互联网平台,需要认识一些房产投资的专家,有朋友就把何林博士介绍给了我。


那时候的何林博士,已经非常出名了,尤其是在房产设计和翻新方面。


从 2008 年开始,他在洛杉矶橙县地区,购买过上百套房产。他那些让人耳目一新的房产翻新案例,经常被路透社、CNN、LA Times 、Bloomberg 等著名媒体广泛报道。他设计的作品,曾获得过美国独角兽 Houzz 在线家装平台的设计奖。同时,他也是南加州土木建筑与房地产协会的前任会长。


听起来,是不是很牛呢?但是,牛人不是一天造就的。他也有过跟大多数留学生类似的、平凡的过去。


他 90 年代初来美读博士,毕业后,在大公司工作,每天朝九晚五。2008 年刚开始投资房产的时候,也只能拿出区区的 10 万美元,进行投资。


10 年的时间,他从一名普通的投资小白,成为各大媒体争相报道的投资牛人,住进价值几百万,位于 Newport beach 山景海景俱佳的豪宅里。


是什么,造就了他今日的成就?


十年时间,从投资小白到被CNN、路透社争相报道,他都经历了些什么?

何林博士设计、改建的豪宅



02



探寻何林博士的过去,要从我刚认识他的时候说起。


那时候,我每周都会在我的办公室里举办一些创业投资方面的小沙龙。大家一起喝喝咖啡,聊聊创业。


何林博士的办公室离得不远,他每周五下午,都会夹着个小包,乐呵呵地来我们这里聚会。


慢慢地,我对他开始熟悉起来。


我知道他挺忙的。


他有自己的工程队和房产管理公司,还有加州的房产买卖执照和建筑商的执照,在做房屋设计、施工、房产翻新、不良贷款投资,还成立了一个基金。


总之,是大名人的同时,他也是个大忙人。


我问他:你一个大忙人,怎么能抽出时间,经常参加我们的沙龙啊?


他说:


“我每天脑袋里都是房地产投资的事情,对外界什么都不知道,这可不行。我来你这儿,跟你们聊聊天,看看外面的人都在做什么,能把思路打开。来你这儿,既是放松,也是学习。”


通过交谈,我发现,何林博士非常注重学习。在学习上,还特别舍得花钱。美国人举办的各类房产投资课程上, 经常能看到他的身影。那些课程,价格不菲。比如说,一个三天的法拍屋投资课程,就要 4000 美元。


说起花大钱去上课,何林博士说:


花钱就是捡便宜啊。花几千美元,就能学习到别人几十年的投资经验,太值了。用学来的知识,做好一笔买卖,学费就挣回来了。何况,学习到的知识,是自己的。别人也拿不走。投资前,积累好了知识。时机到了,就能快速抓住机会。


他是这么说的,也是这样做的。


他不仅去课堂上学习,为了更好地学习投资,他还去 Realty Trac—— 一家美国知名房地产的互联网平台, 去工作,以了解法拍屋的投资数据和内部信息。


关于学习的重要性,我也深有同感。


在 2009 年到 2012 年,到处都是银行拍卖房以及短售屋(Short Sale)。投资这类银行廉价房,不仅要有投资知识,还要出手快。


我因为学过如何投资短售屋 (Short Sale),所以,当时看到合适的短售屋(Short Sale),我是能买多少,就买多少。因为只需要交 $2000 定金,就可以了。何况,如果不合适,我也知道,如何要回我的 $2000 定金。所以,对我来说,短售屋投资,风险基本上是零。


但在许多人眼里,风险却很高。因为他们不具备这种投资知识,也就不敢出手。当初同样收入的人,投资和不投资,十年之后,两者之间的财富差异,是巨大的。


这,就是学习投资知识的重要性。爱学习,舍得花钱学习,估计这就是何林博士,能从10万美元起家,成为房产投资专家,实现财富自由的原因吧。


十年时间,从投资小白到被CNN、路透社争相报道,他都经历了些什么?

何林博士的翻修作品



03



花钱学习了课程,投资就一帆风顺了吗?


如果你真是这么认为,那你也太天真了。


在沙龙上,跟何林博士聊天,他经常会和我聊起投资过程中遇到的各类故事。


故事中,当然少不了上法庭了。要是他没有过上法庭的经历,我还真不能认为,他是个投资专家。


刚认识他的时候,他买了一个银行拍卖屋。屋主是一名罪犯,是美国历史上最大的贩卖人口要案中的主犯。因为屋主被美国司法部起诉,涉及到各类赔偿,要顺利把这房子过户,瓜葛很多,涉及到上法庭、谈判等诸多法律事宜,来回不知道要折腾了多少次。


就我自己来说,在听他讲这期间的曲折时, 我觉得这个房子,我可能根本就搞不定,因为没有这方面的知识和经历。他说起的中间过程,我想想都觉得害怕,感觉风险太大了。


这事,对一般人来说是风险,对于何林博士这样的资深的投资者来说,因为有专业知识做后盾,根本就不存在风险,或者说,风险很低。


因为何林博士拥有足够的经验和知识,知道该如何处理。这个项目,最后他用 98 万美元顺利过户,翻修后,又以 197 万美元成功卖出。


我想,这个在他手里盈利的项目,在我手里,可能就会亏本赔钱,因为我没有这方面的知识储备。


这就是有知识和没有知识的区别。


Before

十年时间,从投资小白到被CNN、路透社争相报道,他都经历了些什么?

After

十年时间,从投资小白到被CNN、路透社争相报道,他都经历了些什么?

04



何林博士曾经在我们北美地产学堂,分享过多次他的投资经验。我问何林博士,能否给北美地产学堂的投资者们,说说上面这类房子的翻新过程?


何林博士说:


“房屋翻新,别的嘉宾已经陆续分享过了。这周,我还是讲讲不良贷款投资(Non-performing Note)吧。因为群里有不少人可能没有时间和专业知识去做房屋翻新的投资,但手里有资金。有了不良贷款投资的基本理解,就可以像在家里投资股票一样投资不良贷款的项目或基金。这个对群友可能更有实际意义。”


你也许会问,什么是不良贷款投资啊?


关于不良贷款,也叫不良本票,我们北美地产学堂有篇文章曾经介绍过:北美地产学堂 | 现金储备还能有10%的年收益?解密鲜有人知的高回报投资方式 !


简单地说,就是你以房子抵押,从银行贷了款。如果不按时还款,你的贷款,就成了不良贷款 (Non-Performing Note)。


十年时间,从投资小白到被CNN、路透社争相报道,他都经历了些什么?

我问何林博士:你怎么喜欢做这类看不见摸不着的投资呢?


他说:


“你可能觉得,做不良贷款的投资,跟做房子不一样。房子本身是看得见摸得着的。房屋贷款,就是一些文件,你买了,可能会心里总觉得不踏实。但实际上,买不良贷款进行投资,跟买便宜的银行屋差不多,重要的是,安全边际好,回报率也非常高。”


因为他说得太过于理论化,为了让大家更好地了解不良贷款投资,我让他给大家分享一个投资不良贷款的故事。


下面是他口述的故事,我们做了一些整理。希望通过这个故事,你对不良贷款投资的过程,会有所了解。



几年前,何林博士买了一个第二顺位的贷款(Second Mortgage),欠款 17 万,他们花 7 万买了下来。


买了之后,行动力爆棚的何林博士,就去找屋主协商了。


他直截了当地跟屋主说:“你看,你欠的17万贷款,我是7万买到的。这样,咱俩平分折扣吧。你省5万,我挣5 万。你的17 万欠款,你只要支付 12 万,就可以了,你看怎么样?”


这么好的事,那个当工程师的欠债人,居然没理他。


郁闷的何林博士,去敲门、写信、跟屋主见面,各种各样办法都试了。他告诉工程师,因为他没有付钱,对他房子的法拍已经开始了。我们最好不要进行法拍,而是想出一个双赢的办法来。


工程师还是不理他。


后来,何林博士知道,即便工程师理他, 也没多少钱还款。何况,真是隔行如隔山啊。工程师好像根本就不知道,不理债权人的好意,法拍后,他的结局有多悲催。


这个工程师,其实也是蛮可怜的。他是真的碰到了困难(Hardship)。他得了喉癌,妻子又离他而去。


何林博士不忍心看他这样落魄,想帮他,寻找出双赢的结果来,跟他说:“如果你没有钱,多付点、少付点,咱们都可以商量。因为我是拿折扣(Discount)买的,利息、月供等等,我们都可以商量。”


然而,工程师就像鸵鸟一样,把脑袋埋到羽毛里头, 当做看不见、听不见一样。


见过两次面之后,他还在问何林博士:“你到底是干什么的?我为什么要跟你谈?”


他就是完全糊涂,不听、不理何林博士的意见,硬往下拖。


最后,法拍开始了。


因为房子本身账面上没有多少净值,这个房子大约值 48 万,第一个贷款是 30 多万,何林博士的贷款是 17 万。


对一般投资者来说,这个房子是没有多大吸引力的。所以,当时根本就没人竞拍,何林博士就把这个房子买下来了。


因为屋主之前一直拖来拖去,加上市场在上升期,房价本身已经涨了不少。这样,何林博士不光拿到了买不良贷款时的 10 万美元的折价,还拿到了房子本身的净值和增值部分。


拿到产权之后,何林博士就开始申请依法驱逐(Eviction)。


过了两个月, 警察上门撵走人,工程师一家当场就得搬走。说起这个场景,何林博士的语气一下子缓和了下来。


我感受到了他对那位工程师的同情。如果当初工程师愿意跟何林博士谈谈,也不至于落得这个下场。


拿到房子后, 何林博士马上就开始处理后续事宜。一般法拍屋的屋况都不太好,这个也不例外,所以里里外外又重新修了一遍。


这其中还有个小插曲,原来那个工程师,不光欠银行钱,还欠房屋管理委员会(HOA)的钱。HOA把这钱算在何林博士头上了。何林博士上了小额法庭,状告 HOA ,最后赢得了官司。


房子终于修好了,如何处置这个房子呢?


有两个选择:第一, 可以把房子修好后卖掉;第二, 留下来做出租房。


当时,粗略估算一下,第一顺位贷款的月供才 1300 美元,房子可以租 3000 美元,现金流非常好。而且房子所在地区,有增值的空间。


一般情况下,投资者就会做第二种选择,把房子留下来做出租房。


然而,这个房子是何林博士和他的一个合伙人(Partner)一起做的,而且是第一次合作。


买房翻新直接卖出去,是短期合作,就像谈恋爱。共同做出租屋,就是长期合作,跟结婚差不多了。


如果把这个房子留在手里做出租房,还真就像第一次跟人谈恋爱,一见面就结婚一样,太仓促了。


所以,何林博士干脆见好就收,直接把房子卖掉了。


7 万买来的不良贷款,到跟屋主谈判不成,到法拍、装修、卖掉后退出, 总共花了一年多一点时间。最后通过精心设计,强行增值(Forced Appreciation),卖到了当时的最高价 57.5 万净赚 12 万,达到了170%的回报率。


可是,这个房子如果留在手里,当初 40 多万的房子,现在估值已达 85 万了,想想也是有点可惜。


Before

十年时间,从投资小白到被CNN、路透社争相报道,他都经历了些什么?

After

十年时间,从投资小白到被CNN、路透社争相报道,他都经历了些什么?

05



读完了何林博士不良贷款投资的故事,你有何感想?


是否觉得不良贷款投资很难?要去跟借贷人谈判、法拍、赶人、装修,一堆的事。


其实,如果你有这方面的知识,做这方面的投资,也没有你想象得那么难,风险也没有那么高。


何林博士说:


“其实做不良贷款的投资,跟做翻新房子(Rehab House)的投资是一个道理。一个是修房子本身,一个是修房子的贷款(Rehab Note)。


买不良贷款的最根本的优势是:


第一,因为有由房屋净值和贷款折扣所产生的净值(Equity),所以安全边际可以很大;


第二,贷款折扣使得有多项退出机制的可能,更容易形成双方共赢的局势;


第三,有房屋做抵押,作为最后防线,只要房屋净值足够,就不会亏损;


第四,如果买第二顺位的贷款,就更可能以小博大,产生难以想象的高回报率。


从实际操作的角度来看,因为不良贷款买来的时候折扣(Discount)足够大,所以你买来后,其实有很多的选择。你可以跟屋主谈,寻找出一个双赢的解决方案出来。如果不行,可以对房子进行法拍。拿到房子后,可以出租,也可以把房子翻新后卖出。


做这个的收益,还是挺高的。我当年做的时候,回报率很少低于 100%的。”





TOP
分享到微信 分享到Facebook 分享到Twitter 分享到新浪微博 复制到剪贴板
agree
0
disagree
0
2#

成就
TOP
agree
0
disagree
0
3#

厉害厉害
TOP
agree
0
disagree
0
4#

好想像这个博士一样有头脑啊
TOP
agree
0
disagree
0
5#

听到了合法驱逐四个字,感到吃惊!
TOP
agree
0
disagree
0
发新话题 回复该主题